从造价成本角度分析,怎样做好地产项目管理

首先,根据成本科目,逐一分析成本

1.前期工作:

一般情况下,按建筑面积计算,单方造价为20-50元/m2。这一成本与设计过程无关。它与项目的建筑面积大小有关,而与总建筑面积无关。网站的现状直接决定了它的成本水平。

(1)例如,如果有一个“现场土方工程”项目,如边坡工程,或一个未能进行三个环节和一个整平的项目,成本水平将很高。

(2)偏远地区越多,配套设施不完善,需要建设的项目越多。成本相应高于城市项目。

在项目的早期应该注意两个事项。一个是场地的土方工程。目前,许多工程自然低于市政标高,需要大量回填土方,成本也不低。有没有什么聪明的方法来降低这部分的成本?由于后面提到的地下室也将涉及土方工程,这个问题将在后面得到解决和回答。

另一个注意点是栅栏。我们过去常常把某个项目的临时围栏分成三个月。现在听起来每个人都更难理解。原因是围栏的设计被一再推迟和修改。当然,它不排除该地块的地理位置和地下地质。因此,该计划将不断修订。然而,对于大多数项目,至少是同一地区的公司。临时围栏的标准化当然不难,这可以节省我们大量不必要的时间损失。想到临时围栏项目是如何消耗三个月的建设期的,这是令人痛苦的。其次,我们在设计墙体时应该注意经济性。至于墙,它的主要功能是保护它,它是临时性的。当然,有些零件需要营销包装。在某些地区,墙壁是支撑镀锌铁皮的方形管,平均高度为2.5米。每延米单价高达1300元/米,有些营销和宣传部门高达6米,这是一种奢侈。

还有另一种情况。对于有大片土地的项目,需要分阶段进行建设。然而,第一阶段安排在地块中间,远离市政交通道路。为了展示和销售需要,有必要在不设计整个地块的道路交通系统的情况下,修建一定数量的临时道路、临时围栏、临时绿化等设施,这需要大量的费用。这是不可取的。

2.基础工程:

桩基工程按总建筑面积计算,现行造价水平为80-120元/m2。对于非桩项目,目前不能记录常规数字。一方面,非桩基础形式多样,变化很大。另一方面,原始主题中没有这样的项目。所有非桩基均纳入主体工程。建立工程量清单时,它们混合在一起,不能分开。这是不科学的。

严格地说,基础工程的成本水平与建筑的基础面积直接相关,但与建筑的层数(体现在建筑面积中)关系不大。以建筑基础为基础计算的桩基工程费用为600-800元/m2。

基础工程的成本水平相对较高。

(1)地基处理:该费用与场地地质条件完全相关。如果你运气不好,你会付很多钱。如果你幸运的话,你将很少或不付出代价。例如,佛山地区有许多地下溶洞,造价高,处理时间长。在这一地区,将有土壤置换,如北京和成都。更换的主要原因是可以使用非桩基础,但地基标高处的土质不符合要求。相对而言,如果天然地基可以在换土后使用,那是相当经济的。然而,这一方案具有明显的区域特点,并非每个城市都能效仿。

(2)桩基:其成本水平与桩的类型有关。在大多数情况下,桩的类型不能被替换,因此表现出刚性。例如,对于人工挖孔桩和高强度管桩的选择,如果由于基础薄弱,桩的设计很长,选择人工挖孔桩是不方便的,在工期和经济上都没有优势。除桩型外,桩长是影响工程造价的重要因素,桩长与地质条件直接相关。一般来说,桩基工程主要应用于华南和华东地区。显然,华东地区的桩长比华南地区长。由于土质不好,有时不得不使用摩擦桩,这直接导致桩和长桩数量的大量增加。在某些情况下,抗拔桩可以用锚杆代替,经济效益显著。

在桩基工程施工中,应注意打桩机的数量、打桩顺序和桩长记录,尤其是桩长记录。端承桩按事实结算,结算金额以现场收集的桩记录为依据,不能由监理单独检查验收。与我们自己相比,主管的正直程度远不能令人满意。

桩基工程在成本上有相当大的灵活性,这就要求我们进行特殊的优化处理。某项目别墅桩基工程造价超过400元/平方米。原因是桩的数量太多,承载力太高。完全有可能减少桩的数量,并使用较厚的“板”作为上部立柱的支撑。因此,对于桩基工程,每个人都必须有“优化”的意识!

(3)非桩基础:如果能够避免独立的筏形基础,基础工程的成本将会大大降低,例如筏形板也可以作为地下室底板。如果只有木筏而没有地下室,那么木筏就太可惜了。对于低层建筑,使用独立的柱基础是非常经济的。

3.地下室:

地下室工程费用一般为2200-3000元/平方米。目前,许多地区的地下室价格已经达到4000英镑,这是非常可怕的!

影响地下室成本的因素有很多:

(1)地下室面积:单个地下室面积越小,总成本水平越高。因为它与周围的墙共用,所以对于许多地下室连接在一起的高层建筑来说相对经济。但是,如果在每栋建筑的下部都有一个独立的地下室,并且每个地下室都是相互连接的,就像“隧道战”,那么多个地下室的成本水平肯定比一个地下室高。在这方面,设计部门在评估计划时应该更加注意。

(2)地下室层数:一般来说,如果地下室层数较多,如2-3层,其经济性将优于1层,因为楼层、屋顶等高成本组成部分将被共享。但是,也会出现另一种情况,因为地下室太深,基坑造价增加,这将增加地下室的单方造价。同时,施工周期也较长,基坑的安全风险也会大大增加。这在市中心是非常明显的,比如一个项目,在场地开阔、没有不良地质的情况下,多层地下室的经济性肯定比单层地下室好。一般来说,我们很少讨论地下室层数,因为影响地下室层数的因素往往是固定的,没有改变的余地。因为:首先,地下室面积越小越好,我们总是希望越好不要建;第二,地下室的最小面积如果项目占地足够大,自然每个人只会建一层楼,而不是两层。相反,如果项目占地面积小,如果你想获得足够的地下室面积,你只能要求地下空间。

(3)设计的经济性:体现钢筋和混凝土的消耗指标至关重要。地下室工程造价控制的核心!目前的水平是140-200公斤/平方米,甚至更高;混凝土大于1.0m3/m2,底板厚度影响混凝土用量。有500毫米厚和1000毫米厚。当然,这也与层数有关。如果有更多的层,摊销指数非常低。我想说的是,钢筋和混凝土的指标含量没有具体的定额数据,全国各地区的地震等级、地质条件、人防要求等诸多因素不一致,但应该说在同一地区有相对一定的规律,或者研究它们更有指导意义。

(4)屋顶覆盖:这一因素影响很大。很多项目,因为地下室占据了大部分地面面积,所以为了解决社区的环境问题,我们只能在地下室的屋顶上找到一条路。覆盖1.0-2.0m的土壤是很常见的。由于覆土,它将直接影响梁的高度和顶板的厚度,并增加钢筋。因为梁的加高将导致抹灰和防水工程的大量增加。至于覆土对成本的影响程度,我们目前没有任何数字,因为这部分不容易单独计算,但我们可以找到两个面积大小、平面布局和层数相似的地下室,一个有覆土,另一个没有覆土,找出差异,然后得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度,不要在地下室的屋顶设置防火出口和大苗。

(5)基坑支护:涉及经济。在保证安全的情况下,尽可能优化方案,追求最大经济效益。施工单位必须保证安全,否则我们将来会面临索赔的问题。就安全而言,我们自己应该有基本的判断。我们应该在安全意识和施工单位之间取得平衡。我们不应该被建设单位牵着鼻子走。

(6)土方工程:土方工程管理是一门针对土方量大的工程的科学,容易被忽视。应考虑开挖土方的可用性。开挖的土方是否可用于本工程本期或前期回填;如果能联系到一些项目需要大量回填的事实,则仍需运往国外的土方工程可以尽可能“变废为宝”,从而降低项目成本。目前,各地区土方开挖和外运单价一般在25-50元/m3之间。土方开挖承包商能够赚取更多利润的原因是,在许多情况下,承包商还从区域A抽取土壤来填充区域B,双方都收到钱。

(7)地下室豪华程度:从设计角度看,功能齐全,材料耐用。使用过程中,物业管理部门不会抱怨。否则,该属性将经常发现设计缺陷,并且设计将一次性到位。豪华性能注重地板处理,其次是墙壁处理。地面是否必须涂漆或硬化取决于项目的等级,甚至是低等级建筑。表面处理只考虑高档建筑。

(8)人防工程:对成本的影响是明显的,但由于具体表现在结构工程上,成本水平是不可分割的。此外,人防工程是被动接受的设计,不可能建都。

(9)防水工程:一般来说,我们只设计外部防水。在外部防水方面,许多区域性公司已经取消了地板的防水层。如果地下室的内外都是防水的,那就没必要了。然而,外墙防水目前在一些地区是一种,在一些地区是两种防水(卷材涂料或两层卷材),在一些地区是一种js防水剂。有必要使用这么多防水剂吗?这值得研究。我们强调防水层不允许做两次。如果你害怕渗漏,从施工管理中找出原因,不要通过额外费用来弥补管理上的漏洞。

地下室的哪些部分可以在设计上进行优化?

(1)方柱比圆柱便宜。它涉及模板、抹灰和其他程序。每平方米模板和抹灰至少节约10元甚至15元。

(2)墙面涂装时,可考虑省略腻子工序,只刷涂料。尽管涂层的数量可能会增加,但腻子工艺更昂贵。当然,地下室地板漆不需要质量好,只需要质量普通。目前腻子的成本为6-8元/平方米。

(3)天花板不应抹灰,应直接上漆(某些区域的天花板不应抹灰或上漆)。由于天花板上有大量的横梁,抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上。在屋顶覆盖的情况下,天花板面积甚至会达到建筑面积的1.5倍,因为横梁需要加高。每平方米抹灰费用按12元/平方米计算。对于10,000m2的地下室,如果顶棚抹灰面积为15,000m2,仅此项就可节约180,000。

(4)设计更少的灯并使它们明亮是浪费。

(5)如果能做成自然通风的地下室,机电工程将节约大量成本。例如,可以节省各种风管和风扇。此外,不要使用可以使用中压的高压通风管,因为这两种情况下使用的板厚非常不同。

(6)地下室门窗工程,主要是防火门,其数量是根据规范确定的,刚度很强,要在设计环节上节约,并不容易。

(7)对于地下室的机电工程来说,机电成本可以说是一个无底洞,如果管理得当,会更加经济。此外,地下室还与政府垄断行业的建设范围有很大的关联。因此,在设计中应注意以下几点:

A.做好管道的综合平衡,防止不必要的设计变更和现场修改,造成浪费;

对于电气部分,最好将合格的机电图纸与电力设计院的外部设计相匹配(至少机电设计单位需要了解电力设计院的当地做法),以防止二者之间的巨大差异,使机电成本无法控制;

C.合理地将水泵房、消防等控制中心的位置设置在最合适的位置,以减少各管道的长度;

D.管道的合理选择:预埋电线用pvc管应自桥至尾安装。

备件之间的管段应使用镀锌电线和管子(当地强制性规定除外);给排水管道也是,pvc-u排水管不需要使用加厚的,也不需要使用加厚的;如果消火栓和喷淋供水管可以使用国家标准镀锌钢管,不要使用加厚镀锌钢管等。

4.地上建筑:

以住宅楼层单体建筑成本为例,目前为1650-1850元/平方米(不含室内装修)。

从物业的类型来看,小高与超高层建筑的成本差异不大,这可能涵盖了每个人的常识。目前的住宅设计不需要外露梁和外露柱,所以结构基本上是“框剪”体系,与层数无关,钢筋和混凝土的含量差异不明显;但是,对于别墅这样的低层建筑,完全没有必要设计“剪力”或“短肢”,这太浪费了!。然而,有电梯的住宅比没有电梯的住宅高50元/平方米。

(1)建设项目:这里的建设项目已经剥离了立面装饰、外墙保温、防水等项目。因此,影响成本水平的因素集中在设计经济性上,即钢筋和混凝土的用量以及屋顶形状。住宅楼层的结构形式没有太多选择,因为成本控制集中在钢筋和混凝土的数量上。这是设计经济优化的重点!还有另一个影响钢筋和混凝土数量的隐藏因素,即所谓的“自由区”。用于建筑安装费用的建筑面积按国家统一的建筑面积计算规则计算,而不是按各地区城市房屋测绘部门和房屋管理部门掌握的面积计算口径计算。在这种情况下,如果仍有“捐赠区域”,应说明捐赠区域的位置和数量,以判断成本本身的合理性。在目前水平上,钢筋为45-60公斤/平方米,混凝土为0.35-0.45立方米/平方米。目前,钢筋的施工单价约为5.50-6.00元/公斤。每节约5公斤钢筋,成本可节约约30元/平方米。c30混凝土价格约为350元/m3。每节约0.1m3/m2混凝土,也可节约35元/m2。屋顶形状明显影响成本水平。楼层越少的建筑越多,分摊成本越高。

(2)防水工程:落地面积一般在20-30元/m2左右(仅限厨房、卫生间、屋顶),但有些区域外墙仍需防水。如果所有的外墙都是防水的,成本将至少增加40元/平方米。然而,外墙必须防水吗?我们可以做进一步的研究。外墙渗漏主要集中在窗框和外墙的交接处。墙壁渗漏很少。

(3)入口门项目:如果是木质入口门,其成本与木材类型有关。此外,如果装饰边条由整块木头制成,它们相对便宜,如果它们由多块木头制成,则价格昂贵。成本显然是刚性的,因为数量是固定的,每个家庭有一个框架。目前,平均价格为每帧2000-3000元。对于高档的锁,一个框架一套锁的价格可能是1500元/框架。对于整个框架,价格可能在5000元/框架左右。有些人甚至需要夹钢板。目前已知的“最高纪录”是联排别墅30,000元/帧。

(4)立面门窗工程:刚性和弹性都很明显。目前,立面门窗与建筑面积之比(仅在其所在楼层)称为“窗面积比”(window area ratio),约为0.25-0.3(北部一般约为0.25)。这个指标非常重要,如果能控制在0.25,就更合适了。门窗成本的刚性反映在这个比例上。如果该比例已经确定,并且施工已经完成,则图纸不能再修改。门窗的成本主要受门窗功能的影响。例如,隔热、双层玻璃、更好的硬件和玻璃类型(白色玻璃?还是一种特殊的颜色?).如果门窗采用后装方式施工,每平方米建筑面积的附框费用将增加10-15元。目前,门窗平均单价为350元/平方米;适用于普通型材、粉末喷涂、双层玻璃和更好的五金配件。断桥保温约500元/m2,塑钢门窗(双层玻璃)约350-400元/m2。

(5)铝门窗的替代品只是塑钢。虽然塑钢保温性好,但其等级明显低于铝门窗。因此,在铝门窗工程中,我们只能注意节约其档次,如不容易使用氟碳喷涂和低辐射玻璃。对于联排别墅,不要轻易尝试木质铝,打开内部倒置的门窗。这种窗户的价格是普通窗户的3倍(350元/平方米)!按窗面积比0.3计算,地上部分单方造价将增加210元/平方米(以地上建筑面积为基准)。如果出售,增加的成本会更高!

(6)保温工程:属于地方工程,与区域气候条件相关。目前,50毫米-110毫米聚苯乙烯板是主要的绝缘材料。华东地区使用内外保温砂浆。一般来说,每平方米建筑成本为80-100元/平方米。一般来说,南部地区节省了这部分费用。

(7)外立面装饰:这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为"墙积比",普遍的数字是1-1.3;但少部分项目也有1.6-1.8的,这个比例偏高,对于联排别墅或独栋别墅来讲,墙积比目前大部分在1.8-2.1之间,甚至更高。如果在设计上,能够注意立面的层次不要过多,将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次,就是用料。以面砖为例,我们集中采购的普通档次的面砖,是22元/m2,面砖施工的单价为45元/m2,那么外立面的造价是67元/m2,按墙积比1.2折算成建筑面积,其单方造价是80.40元/m2。如果墙积比提高到1.4,则增加建筑面积的造价是13元,与门的造价,或防水工程(不包括外墙防水)、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。如果要用较好的外墙砖,比如台资厂或日资厂,材料价格估计是50元/m2,相当于增加建筑面积造价33.6元/m2。如果用涂料,目前来说,30元/m2的造价可以做到较好的合资产品。如果用石材,一要看用量比例,二要看石材种类。但由于石材的价格范围比较大,没有对其材料单价提出限额标准,且涉及到外立面的效果问题,但设计选型的时候应注意,能用国产就不用进口,另外对于联排别墅外立面的石材,是湿贴还是干挂,需要斟酌并较早确定下来。目前来看,高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约35

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